тех пор как кризис дал о себе знать, у нас в стране ранее не востребованные участки без подряда пользуются у покупателей всёвозрастающим спросом. Основная причина – низкая стоимость таких участков по сравнению с участками с подрядами. Есть только одна проблема, сталкиваясь с которой покупатели теряют уверенность в правильности своего выбора. Это проблема проведения коммуникаций. Решить её можно не только с использованием большого количества финансовых средств, но и с затратой длительного периода времени. То есть, проще говоря, это дорого и долго.
Реальные изменения на земельном рынке
Главным изменением на земельном рынке сегодня стало то, что участки без подряда стали расходиться на ура. Почему? Потому что недвижимое имущество – земля – идеальное место вложения денег, во-первых, и потому что девелоперы из кожи вон лезут, чтобы получить наличные для завершения начатого ранее строительства коттеджей, во-вторых. Ещё одной причиной, по мнению экспертов по недвижимости, стало то, что компании, год назад специализировавшиеся на продажах земли крупными оптовыми так сказать партиями сегодня остались не у дел, переквалифицировавшись в продавцов земли в розницу, разумеется – по розничным, но, тем не менее – низким ценам.
Сегодня по данным специалистов уровень продаж участков без подряда возрос на столько, что его часть составляет восемьдесят пять процентов от числа всех продаж. Спросом пользуются даже такие проекты, которые представляют собой участки не только без подряда, но и без подведенных к ним коммуникаций. Такие участки стали осуществлением мечты тех покупателей, для которых до кризиса нереально было приобрести не то что целый дом с участком, а даже участок без подведенных к нему коммуникаций. К тому же сегодня участки без подряда и без подключенных коммуникаций продаются не только дешево, но и в большинстве своём - в рассрочку.
Кое-кто из среды экспертов по сделкам с недвижимостью, прослеживая тенденцию роста уровня продаж участков без подрядов, пророчил возникновение в будущем стихийных застроек на шести сотках. Возникали опасения, что в недалеком будущем, в нескольких десятках проектах, особенно по самым низким ценам (в пределах пятнадцати тысяч рублей за га) неминуемо появятся проблемы с прокладкой и подводом коммуникаций. Сегодня эти опасения, судя по всему, подтверждаются.
Подробнее о коммуникациях
Когда подведены коммуникации – это означает, что на территории поселка есть электричество (порядка 10 кВт на один дом, газ и водопровод (для vip-поселков) или одной на всех скважины (либо на каждом участке отдельная скважина) – для обычных поселков. Большая часть поселков, для которых существует перспектива подведения коммуникаций в ближайшее время, уже имеют одобренные соответствующими государственными органами технические условия, необходимые для их подведения. Но примерно треть девелоперов не обладает техническими условиями для подведения коммуникаций.
Как сообщают эксперты по недвижимости, среди этой трети не меньше тридцати процентов девелоперов знают, что подвести к участку, который они продают коммуникации не реально, но не ставят об этом в известность покупателей. Поэтому вполне возможно, что их клиенты в будущем останутся априори без света и без воды. Почти во все элитные поселки, которые построены на расстоянии в полсотни километров от московской кольцевой автомобильной дороги подведены коммуникации, тогда как в поселках, расположенных на расстоянии от пятидесяти до ста километров от мкад ситуация другая – только к трети таких поселков подведены коммуникации.
Большинство компаний начинают подвод коммуникаций только тогда, когда участки без подряда распроданы не просто наполовину, а практически полностью. Некоторые аналитики прогнозируют появление недовольных собственников, которым было обещано подведение коммуникаций, но которые так и не были подведены, через пару лет, когда продажа участков без подряда большей части поселков будет закончена.
Другие же аналитики, наоборот считают, что время непорядочных девелоперов уже прошло и каждая организация дорожит своей репутацией надежной компании, дабы обеспечить себе развитие в будущем. Другое дело, что девелоперы просто не укладываются в сроки с подведением коммуникаций. Это несоблюдение сроков может длиться от пары недель до пары месяцев. Но, в конце концов, коммуникации всё же подводятся.
Эксперты в сфере недвижимости отмечают кроме непорядочности ещё несколько причин, по которым покупатель участка рискует остаться без подвода коммуникаций. Одна из них – нехватка финансовых средств у девелопера. Коммуникации подводятся на средства, полученные после того, как продажа участков без подряда была полностью осуществлена. А в том случае, если реализация участков тормозится по объективным причинам (главная из которых - отсутствие платежеспособного покупателя) или вообще останавливается, появляются проблемы с проведением и подключением коммуникаций.
Именно по этой причине в поселках, где проводится реализация участков без подряда (как правило, это лесные участки без подряда - в лесу легче скрыть нестандартные формы и размеры коттеджа, который только на участках без подряда можно построить по особому проекту) в уже заселенные дома не проводят свет, воду, электричество, пока не будет реализована львиная доля участков. Эксперты в области загородной недвижимости сообщают, что бывают ситуации, когда девелоперы вообще не считают себя обязанными заботиться о том, чтобы к коттеджному поселку были подведены коммуникации. В одной из областей россии существует поселок, на границе которого девелопер просто-напросто установил трансформаторную будку и этим ограничился. Без линий электропередач эта подстанция не приносит никакой пользы. Причем девелопер считает себя совершенно чистым и ни в чем не виноватым, так как в договоре обязанности девелопера были прописаны настолько не ясно, что придраться соответствующим органам было не к чему.
Кто не рискует, тот…
Главные проблемы с подведением коммуникаций, считают девелоперы, возникают из-за отсутствия денег и присутствия бюрократических сетей, которыми окутаны государственные организации. Организации, от которых зависит разрешение на подводку коммуникаций к коттеджным поселкам. Девелоперы вынуждены пройти огромное число кабинетов, прежде чем стартует процесс проведения коммуникаций. Финансовые проблемы – также вносят весомый вклад в задержку процесса подводки света, воды. Работы по прокладке сетей стоят не один десяток миллионов рублей. А в начале работы по продаже участков без подряда у девелопера, как правило, нет таких денег. Если сетевые операторы требуют за подключение завышенную цену – это отражается на конечной стоимости участка для покупателя. Иногда стоимость становится такой высокой, что девелоперы вынуждены лишать себя части прибыли с других проектов, чтобы высокобюджетный проект остался востребованным.
Тщательно выбирая для проживания поселок участок без подряда тоже подвергается пристальному осмотру покупателями. И это правильно. Эксперты по недвижимости советуют вообще не покупать участки, где при осмотре не было обнаружено хотя бы намека на подвод коммуникаций, а существовали лишь обещания девелопера о том, что вскоре инженерные системы будут подведены. Продавец участка обязан показать покупателям технические условия для проведения коммуникаций и настоящий план их проведения в поселок участок без подряда с таким планом непременно будет обеспечен коммуникациями.
Аналитики считают, что приобретая лесные участки без подряда, например без видимых признаков подведения коммуникаций, вы подвергаете себя риску навсегда остаться без света и воды. Это неразумный шаг. Ими также замечено, что сегодня покупатели стали гораздо внимательнее при покупке участков, все-таки кризис делает ум человека просветленным, а поступки – осторожными, человек включает все свои аналитические способности и долго думает, прежде чем сделать столь крупную покупку. Продавцы это понимают и тщательнее готовят свой товар к продаже, дорожа своей репутацией.
Среднестатистическая стоимость подведения коммуникаций составляет: около трехсот тысяч рублей за семь кВт электроэнергии, двести тысяч рублей с участка за газ, двести-триста тысяч рублей на водоснабжение (в том числе и на бурение артезианской скважины – одной на несколько участков). Эксперты предупреждают, что если вы просто покупаете землю, то продавец не должен подводить коммуникации и вы рискуете остаться без них вообще. Если же в договоре продавец обязывается провести коммуникации – рано или поздно вы их все-таки получите, потому что в противном случае, вы в праве обратиться в суд и суд будет на вашей стороне. Да, девелоперы могут тормозить с проводкой коммуникаций, но полностью отказаться от этих обязательств они не имеют права. Иногда процесс подводки длится несколько лет, этого не избежать.
Будущее участков без подряда
Как замечают аналитики в сфере недвижимости, вскоре ажиотаж на приобретение участков без подрядов сойдет на нет, затем полностью атрофируется и станет низшим сегментом земельного рынка, потому что в его основе не будет законодательной базы. Эконом-проекты продажи земли исчезнут вообще, на плаву останутся лишь бизнес- и vip-предложения в сфере продажи участков с подрядами. Люди не станут рисковать, приобретая участки без подряда, да ещё и без коммуникаций. Вскоре они поймут, что могут так и остаться с куском земли у дороги, на которой жить невозможно, так как невозможно подвести воду, газ, электричество. Вернее – возможно, но за очень большие деньги.
С мнением аналитиков не согласны специалисты агентств недвижимости, продающие участки без подряда крупными партиями и в розницу. Эти специалисты утверждают, что сегодня, в условиях кризиса, рынок оптовых продаж элитных участков с подрядом практически умер, оставив после себя процветающий сегодня рынок продаж участков без подряда. Сегодняшние реалии дают покупателям только одну возможность приобрести землю и самостоятельно построить на ней дом – это купить участок без подряда. Как считают эксперты, даже будущие финансовые вложения в проведение коммуникаций делают стоимость земли с домом более низкой, чем, если бы приобретался участок с подрядом, ведь размер оплаты коммуникаций составляет не более пятисот тысяч рублей. Таким образом, каждый га земли обходится почти в два раза дешевле, чем, если землю покупать вместе с домом.
Как не крути, а приобретение участка без подряда намного выгоднее, чем покупка земли с домом. Да, в первом случае придется подождать какое-то время, пока в поселок не подведут коммуникации, но за это время как раз и можно самому построить дом. Как подсчитали специалисты по недвижимости, среднестатистический покупатель может приобрести участок по цене не более семисот тысяч рублей. Построить дом самостоятельно можно где-то за полтора миллиона рублей. Значит, общая сумма на приобретение земли и строительство дома составит порядка двух миллионов двухсот тысяч рублей. Но самостоятельное строительство может длиться бесконечно, тогда как в готовых коттеджных поселках строительство, хоть и дороже, но заканчивается в более короткие сроки.
